Варианты минимизации рисков, когда участок или недвижимость попадают под программу КРТ
В последнее время многие владельцы и арендаторы земли переживают о судьбе своих участков, которые могут попасть под программу комплексного развития территорий.
Немного о самой программе
Программа комплексного развития территорий (далее - КРТ) ориентирована на благоустройство земли в пределах городских границ. В последнее время о ней часто упоминается в столице в контексте реализации проекта «Индустриальные кварталы» со следующими целями:
Вливание в городскую инфраструктуру неэффективно эксплуатируемых территорий;
Рост числа рабочих мест;
Создание благоприятных для проживания горожан условий.
Первоначально программа хотела охватить благоустройством бывшие промышленные зоны, но с весны 2022г. границы расширились. Теперь эта площадь, на которой расположены частные дома, офисы, гаражи, торговые объекты и т.д.
Как обновленная программа может изменить жизнь пользователей земли
Если программа КРТ коснется земли, принадлежащей гражданину на правах собственности или аренды, варианта развития событий два:
Частичное или полное благоустройство силами пользователя;
Утрата всяческих прав на объект.
Участвовать в программе смогут не все, т.к. объем инвестиций в облагораживание территорий может оказаться просто неподъемным: разработка проекта, возведение объектов инфраструктуры, прокладка дорог и проч. Кроме того, государство может обязать землевладельца по факту реализации проекта передать городу часть объектов совершенно безвозмездно.
Важно: чтобы защитить свои права, землевладелец или арендатор должен хорошо изучить алгоритм функционирования программы КРТ.
Облагораживание территорий предполагает поэтапную реализацию программы:
Отбор территорий для развития городскими властями.
Корректировка Правил землепользования и застройки с указанием зон, требующих благоустройства.
Публикация проекта по каждой зоне отдельно с перечислением всех запланированных преобразований.
Уведомление землепользователей в письменном виде.
Ожидание решения от землевладельцев (собственное выполнение проектных условий или продажа участков инвестору).
Реализация проекта.
В зону программы КРТ включаются, помимо бесхозных, и иные участки земли.
Обязанность отслеживания писем о КРТ
Законодательство не регулирует порядок уведомления собственников или арендаторов земель, которые попали под программу территориального развития. Это значит, что отсутствуют правила направления писем и нет четких указаний о предоставлении доказательств отправки подобных почтовых отправлений.
На ответ получателю дается 45 суток, в течение этого срока землепользователь должен собрать информацию об остальных владельцах смежных наделов, договориться с ними о принятии общего решения, если присутствует готовность самостоятельной реализации проекта, то определяется круг ответственных лиц и органу исполнительной власти направляется подписанное с каждым владельцем (арендатором) соглашение.
Если по истечении 45-ти дней отправитель не получает никаких соглашений, право заключения контракта на КРТ передается на торги. Тот же самый аукционный процесс запускается, если соглашение землепользователей составлено с ошибками.
Риски правообладателей
Самый главный риск - землю и находящиеся на ней объекты в рамках реализации программы КРТ могут забрать, при этом выкупная стоимость имущественных объектов часто бывает занижена. Что касается арендаторов, то по судебному решению договор может быть расторгнут без согласия пользователей участка.
Правообладатель получает соглашение, содержащее сведения о сумме оценки его имущественного актива и об изъятии его в рамках развития территории. Если собственник никак не реагирует на данное сообщение, орган исполнительной власти обращается в суд и уже по его решению изымает землю. Владельцу выплачивается выкупная стоимость.
Важно: собственник может оспорить выкупную цену, направив в Департамент независимую экспертизу.
Юристы Клиент Бизнес Групп готовы проконсультировать Вас по всем вопросам, касающимся защиты земельных участков и всех находящихся на них объектов. Кроме того, специалисты проверят включение собственности заказчика в программу КРТ и корректность расчета выкупной стоимости. Представляем интересы в суде.
