Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи — один из самых популярных видов договоров. И если при совершении крупных покупок у юридических лиц и специализирующихся на деятельности в области торговли предпринимателей применяется универсальный договор, то для граждан такой вариант может не подойти.

Изложение воли сторон в документе требует внимательности к деталям и должно учитывать основные требования не только законодательства, но и, собственно, чаяния и надежды договаривающихся лиц.

Договоры купли-продажи, которые составляют граждане, зачастую, содержат множество ошибок не только в техническом плане, но и в области формальной логики. Однако, их можно избежать, если придерживаться определенных правил. Хотя в любом случае за составлением грамотного договора следует обращаться к профильным специалистам.

Общие рекомендации

Суть договора купли-продажи — это передача имущества от одного лица другому на возмездной основе. Единственное существенное условие — это предмет договора. Конкретизации предмета достаточно для того, чтобы договор считался заключенным (за исключением отчуждения недвижимости).

Поэтому нужно крайне внимательно подходить к формулировкам всех остальных условий. Так, в договоре купли-продажи обычно указывают:

• дату и время заключения договора;
• порядок передачи вещи новому собственнику;
• цену и порядок ее уплаты;
• ответственность продавца за целостность и сохранность вещи;
• реквизиты продавца и покупателя.

Особого внимания требует пункт об ответственности. Дело в том, что если договор уже заключен, но вещь не передана в фактическое владение нового собственника, то продавец является ее хранителем. То есть в отношении вещи действуют положения договора хранения, хотя он и не заключался. Таковы требования гражданского кодекса РФ.

Порядок внесения платы за вещь — важнейший момент, так как указание того факта, что расчет происходит наличными в момент совершения сделки даже при отсутствии денег у покупателя, делает факт оплаты свершившимся. И, естественно, продавец обязан платить налоги с этой суммы в соответствии с законом.

Важно учитывать, что изъятые из оборота объекты не могут являться предметом обязательства купли-продажи. Поэтому заключать договор купли-продажи таких вещей не следует.

Купля-продажа авто

Договор купли-продажи автомобиля готовится в трех экземплярах так, чтобы копия была у каждой из сторон и в ГИБДД. Это критически важно, так как снятие с регистрационного учета и последующая регистрация ТС на нового владельца в ином случае не состоится. Что чревато штрафами для покупателя и продавца.

Не следует пренебрегать визитом в МФЦ, где уже есть готовые бланки для оформления сделки. К тому же, такую сделку в будущем будет невозможно оспорить, если автомобиль не имеет критических недостатков. Проверка сотрудниками центра паспортных данных как покупателя, так и продавца не позволит никому внести ложные сведения, дабы избежать ответственности.

То есть продажа автомобиля, в котором присутствуют только номерные запчасти незадачливому покупателю обернется признанием сделки ничтожной и возвратом сторон в первоначальное положение.

Купля-продажа недвижимости

Только близкие родственники и экстремалы осуществляют сделку купли-продажи недвижимости своими силами. Обычно такие договоры подписываются у нотариуса, который в дальнейшем может быть свидетелем по гражданскому или уголовному делу, если с недвижимостью что-то не так.

Но если жизнь повернулась так, что куплю-продажу недвижимости приходится осуществлять лично, то на этот счет есть ряд рекомендаций касаемо содержания договора.

Прежде всего в правильном договоре купли-продажи недвижимости есть:

1. вся информация из выписки ЕГРН — площадь, собственник, обременения;
2. информация о кадастровой стоимости.

То есть для оформления сделки достаточно индивидуализировать объект и указать его цену. Однако, все тоже не так просто.

Обычно к помещениям прилагаются техпаспорт и, опционально, результаты экспертизы, если объект дорогостоящий. Для земельного участка обязателен свежий кадастровый паспорт — сделанный не больше, чем за год до продажи.

Координаты периодически меняются из-за махинаций на соседних земельных участках и если кадастровый паспорт старый, то участок может оказаться в реальности гораздо меньше, чем указано в документах и исправлять кадастровую ошибку предстоит уже новому собственнику. Если это вообще возможно, что удается довольно редко.

В случае с жильем ситуация тоже довольно сложная. Случается, что в результате приватизации одно из зарегистрированных лиц в ней не принимало участия, однако за ним на всю жизнь сохраняется право на проживание в жилом помещении. Справка о количестве зарегистрированных лиц может косвенно разрешить это противоречие, хотя полноценных гарантий она не дает. Закон предполагает защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости, но в подобных ситуациях первым приобретателем является не покупатель.

Договор о купле-продаже целого здания — не важно, жилого или нежилого — должен содержать как кадастровый паспорт, так и технический. Это важно для исключения негативных ситуаций вроде самовольности строения или отсутствия коммуникаций в здании.

Состав лиц сделки

Если сделка осуществляется между двумя физическими лицами, то всегда есть возможность ее обжаловать или признать недействительной. Как и заявить виндикационный иск или иск об отобрании вещи, если ее по каким-либо причинам еще не передали законному владельцу.

С юридическими лицами все гораздо сложнее, поскольку в отношении них действует доктрина предпринимательского риска. Закон возложил на субъектов предпринимательства презумпцию разумности и добросовестности действий, которая лишает возможности осуществление любых маневров. То есть, когда предприниматель попадает в ловушку недобросовестного продавца, ему может помочь только упорная судебная борьба. В то время как физические лица могут сохранить свое положение и выиграть спорное дело в свою пользу меньшими усилиями.

Выводы

Заключение договора купли продажи, как и любого другого, лучше доверить профессионалам. Кажущаяся простота правоотношения таит в себе множество подводных камней, которые могут стать фатальными как для семейного бюджета, так и для предпринимателя.

Нотариусы, МФЦ, сторонние специалисты по сделкам купли-продажи самых разных товаров могут проконсультировать не только о целесообразности той или иной покупки, но и помогут составить договор таким образом, чтобы продавец и покупатель не испытывали проблем в будущем.