Какой собственник главней

Совершенно нестандартная ситуация с коммунальным жильем стала заметна именно в последние 10 лет. В наше, капиталистическое, время коммуналка неожиданно получила «второе дыхание». Причиной нового роста числа квартир с несколькими собственниками стала возможность покупать, продавать, дарить и наследовать квадратные метры. И хотя руководство городов и поселков попробовало остановить процесс нового «размножения» коммунальных квартир, у чиновников ничего не вышло. Вот самые распространенные варианты появления коммунальной квартиры. Предположим, человек завещал свою квартиру нескольким наследникам. В итоге неделимые квадратные метры поделили, и каждый получил по комнате.

Другой вариант — распалась семья, и общую квартиру разменяли. Вышло — каждому по комнате. Или такой вариант — гражданин заработал или взял кредит на покупку жилья. Но на полноценную квартиру денег не хватает, а хватает лишь на комнату, которая на годы становится и жильем, и местом прописки. С одной из подобных серьезных коммунальных проблем столкнулась и жительница столицы. Ее эта проблема в итоге и довела до Верховного Суда.

Итак, женщина в трехкомнатной квартире имела на правах собственности две комнаты. Третья принадлежала другой даме. Но хозяйка одной комнаты имела другое жилье и жила в нем, а комнату стала сдавать. Вот с этого момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил коммунальный ад. Временные жильцы пользовались ванной, кухней, коридором и прочим «общим имуществом» и сильно осложняли жизнь владелице всего, что стояло на этой «общей» территории. Дело в том, что кухня и ванна остались неделимыми между хозяйками коммуналки. И все, что в туалете и коридоре находилось, принадлежало постоянно живущей хозяйке. А временные жильцы считали необязательным покупать вешалки и кухонную утварь.

Уставшая от постояльцев хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение. Суд ей отказал. Следом Мосгорсуд заявил, что это правильное решение. Но женщина решила идти до конца. Точнее, до высшего суда страны. И правильно сделала. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, проверив решения районных и городских коллег, с ними не согласилась. Вот логика рассуждений и аргументы высшей судебной инстанции.

Районный суд, когда отказывал истице, исходил из того, что в сегодняшнем законодательстве не предусмотрено такое ограничение прав собственника, как необходимость получения согласия собственников других комнат на вселение посторонних на свою территорию. Пустить к себе в комнату жильцов, по мнению районного суда, можно, и это не нарушает имущественных прав другого собственника, поскольку комната в коммуналке является самостоятельным объектом права собственности. А «общее имущество», т.е. ванна, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату». А «общее» и не поделенное имущество не может быть объектами самостоятельного права.

Суд сослался на ст. 41 и 42 Жилищного кодекса РФ. Мосгорсуд такую трактовку поддержал. А вот Верховный Суд с такими формулировками не согласился. Он сказал, что суды неправильно истолковали и применили нормы закона. Высший суд заявил следующее. Действительно, собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «содержать свое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и интересы соседей, правила пользования жильем и порядок содержания общего имущества».

По Жилищному кодексу (ст. 41) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания». Проще говоря, это те же ванная, кухня и коридор. Но в следующей статье Жилищного кодекса (42) сказано, что доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире. То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше, чем у хозяйки «однушки». В законе сказано, что общим имуществом пользуются по договоренности. Не получается договориться, как пользоваться, — решит суд.

Сдавая комнату, ее хозяин предполагает, что жилец будет ходить в ванну и на кухню. Но для «достижения баланса интересов» с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться. Не получается — это должен сделать суд. В нашем случае никаких попыток договориться не было — ни мирно, ни по суду. Так что, действительно, без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее «одобрения» — нельзя. Или надо заручиться решением суда по этому вопросу. Вот что еще подчеркнул Верховный Суд. По закону (ст. 56 ГПК РФ) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, а какие — нет. И только суд определяет, какой из сторон надо эти обстоятельства доказывать, после чего эти обстоятельства выносятся на обсуждение. Но в нашем случае никакие важные обстоятельства районным судом даже не устанавливались. Поэтому вывод суда о том, что права постоянно живущей собственницы не нарушены, был сделан без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судебная коллегия Верховного Суда пришла к выводу, что нарушение районным и городским судами норм закона привело к тому, что исковые требования истицы «фактически остались нерассмотренными». Ссылка райсуда на то, что общее имущество в квартире следует за судьбой права собственности на комнату, — неправильная. Эти статьи из Жилищного кодекса не имеют отношения к использованию общего имущества в коммуналке.

Итог заседания — все решения по делу хозяйки двух комнат отменены, и Верховный Суд объяснил районному, как надо перерешать это дело.


Другие публикации: